下半年市场走向的几个风险点向的几个风险点

2018年我们经历了前高后低的市场，731会议喊出“坚决抑制房价上涨”之后，住宅市场应声回落，三四线也终于回归平静。2019年一季度，新房成交市场再度回暖，量价均现上涨，但是这种回暖并没有很强的可持续性，二季度起，新房市场和土地市场都呈现下行的态势。

我们基于对上半年行情的回顾与解析，预计全年市场将呈现“前高后低”的特点。上半年企业新开工增速较高，叠加融资约束的预期，我们预计下半年企业推盘会更加积极，成交面积不会出现太大的下行风险，但是仅从热度上来说，我们还是要提示关注一些潜在的风险点。

（一）刚需回落从长周期来看，刚需是整个楼市需求中最稳定、最均匀释放的一股力量，但从稍短一些的周期来看，刚需上车可以提前或延迟，也会表现出明显的追涨行为。这和股票市场的波动表现一致，在预期价格上涨，或者上涨态势建立的时候，资金就会上车，而价格趋于平稳或偏弱的时候，又会选择观望。所以即使是刚需，也往往表现出一轮一轮的小波动。

在积累到位、购房资格解禁、市场预期回温的多因素影响之下，上半年刚需被刺激入场，此外市场具有传递性，一部分市场的回暖，增加了整个市场的资产流动性，市场的回暖也从首套向需要置换的改善型需求逐步传导。我们观察到周期相对靠前的城市回暖更加明显，市场也出现了结构性分化。

但无论是刚需还是刚改，都是需要积累的，没有限购限贷政策放开的加持，改善型需求和投资性需求难以释放，这一轮的热度不会延续太久，回调的周期也会来的更早一些。从6月份的数据看到，重点城市的二手房和新房市场热度都有下降，小阳春行情接近尾声。

（二）监管升级

小阳春的表现与上半年金融宽松有很大关系，2018年下半年起经济下行压力加大，货币政策投石问路，一月份放出了天量信贷，社融也大超预期，事实证明货币政策一旦宽松，资金依然会设法进入地产行业。

2019年上半年，统计局公布的数据显示70城房价均上涨，土地市场同样反应热烈，一二三四线城市土地溢价率明显攀升。这种现象违背了房住不炒的宗旨，在居民杠杆率已经过快攀升的背景之下，更不利于风险的平稳释放。

所以五六月针对房地产的调控政策有所加码。从居民端看，防风险基调下，5月、6月武汉、南京、苏州等城市重新上调贷款利率，房贷审批的周期也有延长，深圳的部分银行甚至出现了停贷。

从企业端看，政策频出给土地市场戴上紧箍咒。房地产交易中有两个环节，第一是政府与开发商之间的土地交易，这一环节基本上决定了房价的下限。限制不合规的银行贷款、限制海外债、房地产信托等资金渠道，都是从源头上打压企业一季度在土地市场过于积极的表现，有利于地价恢复理性。

政策的思路始终是稳字当头，既要防范企业出现流动性风险，又不能让市场热度过快提升，这种思路决定了针对地产融资政策的上限与下限。虽然下半年经济下行压力增大下，不排除政府可能重新有新的托底行为，但是我们也应该看到，这一轮收紧地产融资是建立在经济下行的预期之下的。反映出政府对未来经济模式和走向更加清晰的定位，简单依赖于实体加杠杆和地产驱动模式发展经济的边际效用越来越低。所以我们也要正视下半年政策的定力，不应对政策再度放松过于乐观。