大悦城(000031)地产结算量价齐升，投资物业协同助力

结算提升业绩靓眼，商业地产发展稳健。2019年上半年公司实现营收182.71亿元，同比增长102.96%，营收高增主要由期内地产结算规模提升贡献，归母净利润19.32亿元，同比增长41.97%。利润率方面，期内实现毛利率和归母净利率分别为49.5%和10.6%，分别同比提升1.0pct和下降4.5pct，净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置W酒店导致的投资收益高基数而期内录得负收益，同时高价项目结算提升导致土增税增加进一步摊薄了利润。期内公司实现投资物业营收26.64亿元，同比增长26.9%，主要由期内新开业2个大悦城项目以及平均租金上涨贡献，商业地产元素的注入为公司提供了新的利润增长点。

把握市场窗口销售实现高增，土地投资审慎保证盈利水平。销售方面，上半年公司紧抓核心城市市场窗口期加速回款，期内实现销售额253.98亿元，同比增长62.86%，实现销售面积112.05万方，同比增长115.77%。拿地方面，公司上半年新获取9幅地块，新增土储103.38万方，对应拿地金额62亿，拿地金额/销售金额为24%，投资力度有所下降。拿地均价/销售均价为27%，保障了未来结算的利润率水平，公司依托“大悦城”品牌获取低价成规模优质土地的优势逐步显现。

创新融资渠道，杠杆指标改善。杠杆率方面，公司净负债率水平由18年底的171.2%下行至118.2%，相较去年同期下降65.1pct，改善明显。现金短债比为147%，相较去年同期提升69pct，短期偿债无虞。

给予公司买入评级，预计2019、20、21年EPS分别为0.63、0.79、0.95元，对应的PE分别为10.1、8.1、6.7倍。