华夏幸福(600340)业绩稳健增长，与平安合作不断深入

业绩稳健增长，利润水平行业高位。2019年上半年公司实现营收387.3亿元，同比增长10.7%，归母净利润84.8亿元，同比增长22.4%，其中，产业新城业务毛利润占比达54%。期内公司毛利率和归母净利率分别为48.7%和21.9%，较去年同期提升2.9和2.1个百分点。截止报告期末，公司已在全国15个核心都市圈累计布局近80座产业新城。

环京外占比逐步提升，完成业绩增长目标无忧。收入方面，环北京以外区域占比由去年同期的21.7%提升至38.5%达148亿元，同比增速96.5%。销售方面，环北京以外区域销售额占比由去年同期40%大幅提升至58%达375.6亿元，同比增速16.8%。报告期内，公司土地投资额较去年同比增速69%，拿地面积同比增长66%，充足的土地资源有助公司下半年销售得到改善。公司1403亿元的预收账款保证未来业绩增长，助力公司实现业绩承诺。

回款率大幅提升，融资优势充分体现。报告期内，公司实现经营现金流入约408亿元，回款率由去年同期46%提升至62%。公司筹资性现金流净额达317.4亿元，较去年同期的-97.2亿元大幅改善。在下半年行业融资收紧的情况下，公司的融资优势有望进一步凸显。

与平安合作进一步深入，不断探索协同发展新模式。公司转让项目公司股权及债权给平安人寿，同时以输出资产管理的模式，仍为项目提供开发建设和建成后的运营管理。

公司上半年销售额约640亿元，同比下降约20%（产业园区结算收入增加5.3%，房地产销售下降26.7%），不及预期，我们下调公司盈利预测，预计2019、20、21年EPS分别为4.95、6.08和7.78元，对应的PE分别为5.3、4.3、3.4倍，对应股息率分别为5.7%、7%和8.95%。

维持公司买入评级。公司目前不足6倍PE，处于历史底部区间，由于受到行业政策收紧影响，行业估值中枢下行，给予公司2019年8倍PE，下调公司目标价至39.6元。

风险提示：产城招商引资进展缓慢，房地产销售疲软。