怎么确定拍卖物底价及保证金

拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准，如果应买人所出的最高价低于底价的，拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通，压低拍卖价格，损害当事人利益，对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产，一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。对价值较低或价格容易确定的动产，有些国家或地区如台湾地区的强制执行法，并不要求事先预定底价，但如果债权人或债务人申请预定底价的，执行法院必须预定。

拍卖物底价的确定主要通过两种方式：一是在征求债权人或债务人意见的基础上确定。通过这种方式确定底价时，如果当事人双方能达成一致意见的，自然可以依此标准确定底价;如果双方不能达成一致意见的，执行法院则可以依职权确定底价。二是在评估机构所作的评估价的基础上确定。因不动产价值往往较高，所以，一般来说应通过评估的方式确定底价，我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)采取了上述立场。

《日本民事执行法》第60条前段就明确规定，在不动产拍卖时，执行法院必须基于评价人的评价，规定最低出售价额。台湾地区的《强制执行法》也有类似的规定。无论通过何种方式，底价的最终决定权都在执行法院。执行法院既不应受当事人意志的约束，也不应受评估价格的约束，而应在充分考虑当事人的心理预期或评估价格的基础上，结合当事人的基本情况、拍卖惯例、当地的市场行情以及案件执行的具体情况等因素，依公平原则确定拍卖底价。底价的确定既不能太低，以免损害债务人的利益;也不易过高，以免标的物不能顺利卖出，影响债权的实现。此外，对于价值较低或价格容易确定的动产，在征求当事人意见有困难时，执行法院也可以依职权迳行确定底价。

关于拍卖底价是否公开的问题，德国法律规定，不论动产或不动产，在拍卖实施之前，拍卖底价都应当公开。我国台湾地区《强制执行法》对不动产的拍卖也要求公开底价，但对已预定了底价的动产的拍卖，则要求对底价严格保密。在拍卖之前，执行法院还可以根据拍卖物的具体情况，要求应买人缴纳一定数额的现金作为保证金，应买人未按照执行法院的要求缴纳的，其应买无效。

如《日本民事执行法》第66条规定，申请购买不动产者，根据最高法院规则的规定，必须按照执行法院规定的金额及方法提供担保。预收保证金的目的主要有两个，一是防止应买人故意出高价应买后不缴纳价金，扰乱和妨碍拍卖的顺利进行;二是就再行拍卖中所增加的费用以及再行拍卖的差额损失，确保能从保证金中获得赔偿。根据台湾地区的经验，对价值较高的拍卖物，执行法院在确定底价后，还可以确定保证金，保证金的数额一般在底价的10%到30%之间。债权人或债务人也可以向执行法院申请确定保证金。

鉴于保证金的缴纳比较困难，日本最高法院规则创设了以契约代替缴纳保证金的方法。即在以期间投标方式进行拍卖时，投标人可以与银行订立契约作这样的约定：如果投标人得标，则由银行代替缴纳保证金。然后由银行出具保证书，投标人将保证书及投标书邮寄到法院即可，而不必缴纳现金。

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